İnşaat projesinde yapılan hataların büyük çoğunluğu proje başlamadan önce alınan — ya da alınmayan — kararlardan kaynaklanır. Hazırlık aşaması ne kadar kapsamlı olursa uygulama sürecindeki sürpriz ve maliyet sapmaları o kadar azalır. Aşağıdaki liste, ilk kazma vurulmadan önce tamamlanması gereken adımları özetlemektedir.
Yasal ve Teknik Ön Araştırma
Arsa üzerinde inşaat yapılabilirliğinin ilk kontrolü imar planı sorgusuyla başlar. İmar planı dışı arsa, konut inşaatı için ruhsat alamaz. Bunun yanı sıra sit alanı sınırları, kamulaştırma şerhi ve ifraz kısıtları tapu kaydında görünmeyebilir; detaylı sorgulama zorunludur.
Zemin etüdü, bütçe planlamasının temelini oluşturur. Sondaj raporunda saptanan zemin sınıfı ve taşıma kapasitesi, temel sistemini doğrudan belirler. Zemin etüdü olmadan alınan müteahhit teklifleri, zemin sürprizi durumunda önemli ölçüde değişebilir.
Ekip ve Danışman Seçimi
Mimar ve mühendis ekibinin seçimi, estetik kadar teknik yetkinlik açısından da değerlendirilmelidir. Aynı bölgede benzer tipte proje referansları, süreç yönetimi açısından en güvenilir ölçüttür. Serbest çalışan bir mimar kadar proje yönetim deneyimi olan bir mimarlık bürosu tercih edilmesi, özellikle karmaşık projelerde farkı büyük ölçüde ortaya koyar.
Proje danışmanlığı, müşterinin teknik bilgisini tamamlayan bir hizmet olarak değerlendirilmelidir. Bağımsız bir yapı denetimi veya danışmanlık hizmeti, inşaat sürecinde müteahhitin hesap verebilirliğini artırır. Bu hizmetin maliyeti genellikle toplam bütçenin %1-2'sidir; ancak sağladığı güvence çok daha yüksek bir değere karşılık gelir.
Bütçe ve Finansman Planlaması
Gerçekçi bir bütçe planlaması yalnızca müteahhit teklifini değil, arsa hazırlık maliyetlerini, ruhsat harçlarını, mimari ve mühendislik ücretlerini ve olası bağlantı giderlerini de kapsamalıdır. Bu kalemlerin toplamı toplam bütçenin %10-15'ine ulaşabilmektedir.
Finansman için banka kredisi kullanılacaksa kredi onay süreci ve ekspertiz raporu önceden planlanmalıdır. Banka ekspertizinin proje maliyetini baz aldığı, piyasa koşullarına göre farklılık gösterebileceği unutulmamalıdır. %10 bütçe rezervi, planlanmayan giderlere karşı projenin sürdürülebilirliğini koruyan en temel sigorta kalemidir.
Projeye Başlamadan Tamamlanması Gereken 15 Adım
- Tapu kaydı güncelliği ve şerh kontrolü
- İmar durumu belgesi alındı
- Sit alanı ve kamulaştırma şerhi araştırması yapıldı
- Zemin etüdü raporu hazırlandı
- Mimar ve statik proje müellifi seçildi
- Komşu parsellerde olası anlaşmazlık araştırıldı
- Bütçe tüm kalemleri kapsayacak şekilde planlandı
- %10 acil rezerv bütçeye eklendi
- Banka finansmanı ve ekspertiz süreci planlandı
- Ruhsat için gerekli belgeler listesi hazırlandı
- En az 3 müteahhitten kapsam eşdeğer teklif alındı
- Sözleşme taslağı avukata inceletildi
- İnşaat süresince iletişim ve raporlama planı yapıldı
- Şantiye erişimi ve komşu bilgilendirmesi planlandı
- Taşınma / kira planı (ev yenileme projeleri için) netleştirildi
“İnşaat projesinde en değerli yatırım ilk kazma öncesidir — doğru hazırlık, süreç boyunca katbekat geri döner.”
Atlas 35 Concept Ekibi
İzmir merkezli inşaat ve proje yönetimi ekibimiz, 10 yılı aşkın sektör deneyimiyle konut, tadilat ve proje danışmanlığı alanlarında içerik üretmektedir.
